Le bail emphytéotique photovoltaïque pas à pas
Dans ce guide, je vous explique ce qu’il y a à savoir sur le bail emphytéotique pour la location de toiture photovoltaïque :
- Je vous donne les clés pour comprendre ce contrat,
- Je vous explique les droits et obligations des parties à l ‘acte,
- Avant de voir quels sont ses avantages et ses inconvénients,
- Et enfin je fais le point avec vous sur les alternatives à ce bail longue durée.
Je commence par une explication toute simple de ce contrat particulier.
Comprendre le bail emphytéotique
Le bail emphytéotique, qu’est-ce que c’est au juste ?
Il s’agit tout simplement d’un contrat de bail signé entre un bailleur et un preneur appelé l’emphytéote, pour une longue durée.
Sa durée est comprise entre 18 et 99 ans.
Signé devant un notaire, un bail emphytéotique est publié à la conservation des hypothèques.
Un bail emphytéotique comprend :
- les mentions relatives aux parties, bailleur et emphytéote,
- la désignation précise du bien objet du contrat,
- la durée du contrat et la date de fin de bail,
- les informations relatives au loyer, telles que le montant et la date de son paiement,
- toutes conditions particulières comme l’existence ou la constitution d’une servitude,
- les conditions générales relatives par exemple à l’entretien ou l’assurance du bien,
- et toute précision concernant la fiscalité de ce bail particulier mais avantageux pour les deux parties.
Un contrat adapté à l’exploitation solaire de votre toiture
Le bail emphytéotique est une bonne solution si vous disposez d’une toiture de grande surface et que vous voulez y installer des panneaux photovoltaïques pour générer des revenus.
Il s’adresse autant aux particuliers qu’aux collectivités dont la toiture est d’au moins 250 m² et est compatible avec une telle installation.
Vous pouvez louer votre toiture à un gestionnaire photovoltaïque qui s’engage à installer les panneaux et à les entretenir pour toute la durée du bail.
Le locataire paie un loyer, le canon emphytéote, mais en contrepartie il a le droit d’exploiter les panneaux photovoltaïques.
En général, un bail emphytéotique photovoltaïque est conclu pour environ trente ans.
A la fin du bail, le bailleur récupère la jouissance de l’exploitation, ou demande que les panneaux soient désinstallés s’il le préfère.
Ce bail à long terme mérite un accompagnement juridique et doit être signé chez un notaire.
Le notaire fera appel à un géomètre pour délimiter la partie exploitée au-dessus de la toiture et celle restant occupée par le propriétaire, au-dessous, selon un plan de division.
Certaines servitudes peuvent aussi être notées, notamment pour que le preneur accède au local où se trouvent les onduleurs lors de ses visites de contrôle.
L’acte est publié au bureau des hypothèques, et suit les directives des articles L.451-1 à L.451-13 du code rural.
Ces articles définissent précisément les droits et les obligations des parties à l’acte.
Je vous en parle maintenant.
Les droits et obligations des parties à l’acte
Du côté du bailleur
Le propriétaire bailleur doit céder la jouissance de son bien jusqu’à la fin du bail.
Mais il a aussi le droit de mettre fin au contrat si l’emphytéote ne respecte pas les conditions.
Il a également le droit de vendre ses droits détenus dans le bail emphytéotique.
Du côté du preneur
L’emphytéote doit améliorer le bien loué.
Il s’engage à effectuer la pose des panneaux à ses seuls frais et à les entretenir, sans rien demander au propriétaire, sauf si les travaux sont la conséquence de défauts survenus avant la signature du bail, et qu’il est possible de le prouver.
L’emphytéote doit bien sûr aussi payer son loyer puisqu’il dispose d’un droit réel sur l’immeuble.
Petite info juridique, un droit réel est un droit qui porte sur une chose.
Le fait de signer cet acte qui existe depuis l’époque romaine devant un notaire, démarche obligatoire, vous garantit une parfaite impartialité du contrat et une totale sérénité pour la durée du bail.
Rassurez-vous, en cas de non-respect des clauses du bail, le bailleur comme le preneur peut demander l’annulation judiciaire du contrat.
Conclure un bail emphytéotique est aussi avantageux pour le bailleur que pour le preneur.
Mais, comme pour tout contrat juridique, il présente des atouts et des contraintes.
Je vous en dis plus juste après.
Bail emphytéotique photovoltaïque : le pour et le contre
Bailleur : quels sont vos avantages et vos inconvénients
Les avantages d’une telle signature sont nombreux pour le propriétaire :
- la garantie d’un revenu stable sur de nombreuses années,
- l’absence de frais de rénovation de toiture sur une longue durée. Sachant que l’entretien au niveau de l’étanchéité peut coûter cher, ceci est un réel avantage pour le bailleur,
- une valorisation du bâtiment, l’énergie solaire est une vraie plus-value pour les bâtiments, maisons ou locaux professionnels, sans avoir investi d’argent pour l’installation,
- la possibilité d’acheter la centrale photovoltaïque à la fin du bail, avec la possibilité de consommer ou de revendre l’électricité produite,
- sans parler de la bonne image verte du bailleur, qui signe par cette installation son engagement auprès des énergies renouvelables.
Mais le bailleur, qui doit être propriétaire d’une très grande surface pour pouvoir conclure un tel contrat, peut subir des préjudices :
- le loyer est versé régulièrement et vous garantit un revenu sûr mais pas très élevé,
- il n’est pas à l’abri d’une faillite du gestionnaire, bien que cela soit rare,
- les démarches administratives peuvent être longues, quoique très souvent prises en charge par l’emphytéote,
Dans tous les cas, il est essentiel de se faire conseiller par un professionnel avant de signer un bail emphytéotique devant votre notaire.
Les points forts et les points faibles pour le preneur
Comme je vous le disais un peu plus haut, signer un bail emphytéotique est avantageux pour les deux parties, bailleur et preneur.
Parmi les points forts pour le preneur, on peut retenir :
- le montant d’un loyer relativement faible payé au bailleur. Il faut savoir que le loyer peut aussi être payé en une seule fois, sous la forme d’une soulte, lors de la signature du bail, mais ce cas est plus rare, car il faut bien s’avoir l’estimer,
- la possibilité d’exploiter une grande surface de toiture sans en être propriétaire,
- le fait d’être un acteur fort de la transition énergétique et de valoriser son image de marque face au changement climatique.
Mais les points faibles sont à connaître pour l’emphytéote :
- il doit exploiter seul l’installation de panneaux solaires,
- il doit entretenir la toiture au moins une ou deux fois par an en se rendant sur place pour la vérifier, et la rénover si besoin,
- il doit assurer la maintenance de l’exploitation à ses seuls frais,
- sans oublier que si le propriétaire ne veut pas récupérer l’installation solaire à la fin du bail, le locataire doit prendre la désinstallation à ses frais.
Vous l’avez compris, le bail emphytéotique est globalement une très bonne solution pour tout le monde.
C’est pour cela qu’il existe depuis des centaines d’années.
Il est important de bien se renseigner sur ce sujet, que ce soit sur l’analyse des enjeux et des risques mais également sur la réglementation juridique que cela implique.
Mais attention, sa signature n’est pas toujours possible, et vous pouvez être conseillé sur un autre projet.
Dans ce cas, il existe d’autres solutions.
Je vous liste ici les alternatives à la conclusion d’un bail emphytéotique.
Location de toiture : les montages juridiques pour le photovoltaïque
Bien que le bail emphytéotique soit la solution la plus courante, il existe des alternatives à ce contrat.
Je vous explique ici ce que sont le bail à construction, la concession immobilière, le bail commercial et le prêt à usage, aussi appelé commodat.
Le bail à construction
Ce type d’acte concerne les locaux non encore construits.
Il est défini par l’article L.251-1 du code de la construction et de l’habitation.
Ce contrat notarié engage le preneur à construire sur le terrain du bailleur et à louer ce bien pour une longue durée.
Dans certains cas, lorsque l’installation de panneaux solaires est vraiment très importante, elle peut être considérée comme une construction, et donner lieu à la signature d’un tel bail.
La concession immobilière
Dans ce cas, le propriétaire s’engage à louer pour au moins vingt ans son bâtiment, moyennant une redevance annuelle.
Le but de la concession immobilière est de faire en sorte d’échapper aux règles juridiques plus strictes du bail commercial.
Le bail commercial
Ce bail est parfaitement compatible avec l’exploitation de panneaux solaires sur un toit loué par un preneur.
Il est d’ailleurs plutôt avantageux pour ce dernier.
Conclu pour une durée de neuf ans renouvelables tous les trois ans, le bail commercial permet au locataire de céder son activité et son bail à un repreneur.
Dans ce cas, le bailleur ne peut pas s’y opposer, à moins de verser au preneur une lourde indemnité financière.
A savoir, les deux parties peuvent mettre fin au bail à tout moment, tant qu’un préavis de six mois est respecté.
Le commodat ou prêt à usage
Le prêt à usage est une alternative au bail commercial.
Il s’appelait avant le commodat, mais on parle bien du même contrat.
Il s’agit d’un prêt à titre gratuit, sans obtention de droit réel pour le locataire.
Réglementé par l’article 1713 du code civil, le prêt à usage ne peut être signé qu’avec un exploitant à but non commercial, comme par exemple une association dont l'activité principale n’est pas la revente d’énergie.
Il s’agit d’une mise à disposition gratuite du bien.
S’il est conclu pour une durée supérieure à douze ans, passer devant le notaire est nécessaire.
Bail emphytéotique photovoltaïque, ce qu’il faut retenir :
Un contrat emphytéotique peut être signé entre le propriétaire d’un hangar dont la surface de toiture est importante et un exploitant de centrale photovoltaïque.
Conclu pour une longue durée d’au moins vingt ans, devant un notaire, cette solution présente de nombreux avantages pour les deux parties.
Peu élevé, le loyer est versé régulièrement et longtemps par l’emphytéote qui a la charge de l’entretien de l’installation.
A l’issue du bail, le propriétaire peut devenir propriétaire de l’installation et en tirer tous les bénéfices sans avoir rien investi au départ.
Mais il peut aussi en demander le démantèlement au preneur qui en supportera les frais.
D’autres alternatives au bail emphytéotique existent : bail à construction, concession immobilière, bail commercial ou prêt à usage, aussi appelé commodat, peuvent être une solution selon votre situation.
Mais le bail emphytéotique photovoltaïque est sans aucun doute un moyen simple et fiable sans réel inconvénient.
Maëlig occupe le poste de Directrice Commerciale chez Nouvel'R Énergie, sa connaissance du secteur photovoltaïque s'enrichie depuis plus de 10 ans. Son expertise la rend incollable aussi bien sur la partie technique que sur toute la partie administrative.
